【保存版】共有名義で不動産を購入した場合の持ち分割合の決め方

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はじめに

今回は、不動産を共有名義で購入した場合の持ち分割合の決め方を解説します。

不動産を夫婦や親子など2名以上で共同購入した場合、登記簿には共有者それぞれの持分の割合を登記しなければなりません。

このように登記されます。山田太郎さんと花子さんが2分の1ずつの割合で所有しているということが分かりますね。

今回は、よくある夫婦で不動産を購入した場合を例として解説していきます。

具体的には以下の二つのケースに分けて説明します。

1. 現金で購入した場合
2. 住宅ローンを組んで購入した場合

住宅ローンを組んだ場合はさらに以下の4つに分かれます。

• 債務者が1人の場合
• ペアローンの場合
• 連帯債務の場合
• 連帯保証の場合

現金で購入した場合の持ち分割合

まず、現金で購入した場合です。例えば、5000万円の不動産を夫が3000万円、妻が2000万円出した場合、持ち分は以下のようになります。

• 夫：3000万円／5000万円＝3/5
• 妻：2000万円／5000万円＝2/5

分母を売買金額全体、分子をそれぞれが出資した金額を基に持ち分を計算します。

これが一番シンプルな基本形となります。

住宅ローンを組んで購入した場合の持ち分割合

次に、住宅ローンを組んで購入した場合です。住宅ローンを組む場合は、以下のように4つのケースに分けられます。

債務者が1人の場合

現金で購入した際と同様に5000万円の不動産を夫婦で購入した場合を例として進めます（以下同様）

夫が自己資金1000万円、住宅ローンで3000万円を借り、妻が自己資金1000万円を出した場合。

• 夫：4000万円 (自己資金1000万円＋ローン3000万円) ／5000万円= 4/5
• 妻：1000万円／5000万円 = 1/5

ペアローンの場合

ペアローンとは夫と妻がそれぞれ住宅ローンを組む場合です。

銀行からお金を借りるローン契約（金銭消費貸借契約）は、夫と妻がそれぞれ銀行と契約するので2本の契約となります。

後で説明する連帯債務の場合とは異なりますのでご注意ください。

では、例えば、夫が自己資金1000万円、ローン2000万円を借り、妻が自己資金1000万円、ローン1000万円を借りる場合。

• 夫：3000万円 (自己資金1000万円＋ローン2000万円) ／5000万円= 3/5
• 妻：2000万円 (自己資金1000万円＋ローン1000万円) ／5000万円= 2/5

連帯債務の場合

連帯債務とは夫と妻が一つの契約の債務者としてローン契約をする場合です。

夫が自己資金1000万円、妻が自己資金1000万円を出し、ローン3000万円を連帯で借りる場合を例に考えてみます。

先ほどのペアローンの場合だと、夫と妻はそれぞれ別のローン契約で借りていたので、3000万円の内訳が明確でした。

今回は一つのローン契約で3000万円を借りることになっているため、夫と妻のローンの内訳はどのように決めたらいいのでしょうか。

結論としては、夫と妻でローンの返済の負担割合を決めます。この割合は自由に決めることができますので、夫1/2妻1/2としてもかまいませんが、ローンの負担割合は収入に応じて決めることが一般的です。例えば、夫が年収1000万円、妻が年収500万円の場合ですと、負担割合は夫2/3妻1/3ということになります。

それでは、ローン3000万円の負担割合を夫2/3、妻1/3として登記の持分割合を計算してみましょう。

• 夫：自己資金1000万円＋3000万円×負担割合（2/3）／5000万円= 3/5
• 妻：自己資金1000万円＋3000万円×負担割合（1/3）／5000万円= 2/5

連帯保証の場合

最後に連帯保証の場合です。連帯保証は先ほどの連帯債務と名前は似ていますがどのような違いがあるのでしょうか。

連帯保証の場合は、ローン契約の債務者は1名で、もしその債務者が返済できない状態になった場合（失業など）に連帯保証人が債務者に代わってローンを負担することになる契約です。

ですので、夫が債務者、妻が連帯保証人となった場合は、あくまでローンの借主は夫のみということになります。

夫が債務者としてローンを組み、妻が連帯保証人となる場合で登記の持分割合を計算してみましょう。

夫が自己資金1000万円、妻が自己資金1000万円を出し、ローン3000万円を夫が借りる場合。

• 夫：自己資金1000万円＋ローン3000万円 ／5000万円= 4/5
• 妻：自己資金1000万円／5000万円 = 1/5　※妻は連帯保証人のためローンの金額は上乗せされない

まとめ

以上、不動産を共有名義で購入する際の持ち分割合の決め方について解説しました。

現金での購入、住宅ローンを組む場合、それぞれのケースについて理解いただけたでしょうか。不動産購入の際にはぜひ参考にしてください。