司法書士
佐伯知哉
[不動産（売買）]
外国人が不動産を取得する手続き
- 投稿：2016年02月24日
- 更新：2024年02月16日
大前提として、外国人が日本の不動産を購入することができるのでしょうか。
答えはできます。
私が以前住んでいたパラオ共和国では外国人が不動産の所有権を取得することは出来ませんでしたが、日本ではこういった制限はありません。
そのうち爆買されて別の国になったりして。。。
さて、日本に居住している外国人の方以外でも最近は投資用として日本の不動産を取得する外国人の方も増えています。うちの事務所でも、投資用不動産の購入で台湾人の方の購入手続きを何度かサポートさせていただいたこともあります。
不動産会社の方からもよく質問されるのですが、外国人の方が不動産を購入する場合にどのような手続きが必要で、登記の際にはどのような書類が必要になるのでしょうか。
・日本在住の外国人の場合
・海外在住の外国人の場合
で、少し違ってきますが、共通している部分も多いのでまとめて書き進めていきます。
この記事の監修者
目次
ローンを使えるか
基本的には使えないことが多いです。
日本在住で永住権を持っているなどでなければ、まず使えないでしょう。ただし、外国人にも積極的に融資している銀行はあるので、利用できれば利用するのが良いでしょう。
必要な費用
- 不動産の売買代金
- 固定資産税の精算金
- 契約書に貼付する印紙代
- 仲介手数料
- 登記費用（司法書士報酬＋登録免許税）
- 不動産取得税
など、日本人が不動産購入するにあたって必要な費用と違いはありません。
登記に必要な書類
これは日本在住と海外在住で違ってきます。
日本在住の場合（ローンなし）
- 住民票
- 印鑑（認印でＯＫ）
- パスポート等の公的な身分証明書
日本在住の場合（ローンあり）
- 住民票
- 印鑑証明書
- 実印
- パスポート等の公的な身分証明書
海外在住の場合
- 宣誓供述書など
- 印鑑（認印でＯＫ）
- パスポート等の公的な身分証明書
この中で、宣誓供述書というものが見慣れないと思います。日本在住の場合は住民票によって、その人の住所と氏名を確認でき、その住所氏名が登記簿に記載される裏づけ資料となります。
しかし、外国在住の場合だと日本で言うところの住民票に代わる何かを用意してもらわなければなりません。公的なもので、です。
そこで、基本的には宣誓供述書といって、その国の公証人や大使館で発行される住所・氏名・生年月日・性別などが記載された公文書の用意が必要となります。
また、例えば台湾では戸籍や印鑑登録制度があるので、台湾で発行されたこれらの書類は日本の住民票の代替書類になります。このあたりは以前記事にしたことがあるので見てみてください。
宣誓供述書などの書類は、国によって発行場所が違ったり様々ですので、その都度確認しなければなりません。知らないうちに取扱が変わっていたりもしますので。
不動産購入の注意点
- 売買代金の支払い方法
- 権利証等の重要書類の受け取り
- 外貨法による財務大臣への報告
- 納税管理者の指定
- 確定申告
などが上げられます。
売買代金の支払い方法
日本在住の場合に日本に銀行口座を持っている場合はそこから支払えばいいので問題ありません。しかし、海外在住だと日本へ送金してから売主へ売買代金を支払わなければなりません。通常は不動産会社などの預かり金口座へ決済までに送金して、決済日当日はそこから支払う方法を用います。
高額の現金を不動産会社に預けることになるので、信頼できる不動産会社を選ばなければなりませんね。
権利証等の重要書類の受け取り
海外在住の場合にどうするかが問題です。海外へ送ってもらうのか、日本にいる友人等信頼できる人に預けるのか、投資用の物件であれば管理している不動産会社に預けるのか、事前によく打ち合わせする必要があります。
外貨法による財務大臣への報告
海外在住の場合に問題になるケースです。
外国為替及び外国貿易法（外為法）においては、同法第１６条第１項及び第３項並びに第２１条第１項の規定に基づいて許可制の対象とされている支払又は支払の受領、対外支払手段の売買（円からドルへの交換）に該当しない限り、外国送金や外貨（米ドルなど）と円の交換は自由となっております。
許可制の対象とされている取引については、ホームページに掲載しております。
他方で、海外の銀行からの送金を日本の銀行の口座で受領する場合、又は日本から海外の銀行の口座への送金につきましては、外為法第５５条の規定により、送金額が３０００万円相当額を超える場合に事後報告していただく必要があります。当該報告については、日本銀行のホームページに報告様式及び記載要領が掲載されておりますのでそちらをご覧ください。
以上、財務省のＨＰより抜粋しました。
納税管理者の指定
海外在住の場合に問題になるケースです。
不動産取得税や固定資産税を納税するにも、納税者が外国にいると納税することが出来ません（やろうと思えばできるでしょうが）。ですので、日本在住の人に代わりに税金を納める事務手続きを代行してやってもらう必要があります。
納税管理者を指定していないと、納税できないので最悪購入した不動産が差し押さえ→競売となってしまうかもしれないので手続きはしっかりやりましょう。
確定申告
投資用物件を購入した場合は、所得が発生するので確定申告が必要です。
日本在住でも海外在住でもいずれでも必要となります。これらの手続きは税理士に依頼することが出来るので、投資用物件を購入する場合は税理士の紹介も受けた方がいいでしょう。
まとめ
日本在住の外国人の方だと、ほとんど日本人が不動産購入する場合と変わりません。昔に比べると非常に楽になりました。
しかし、海外在住の外国人ですと、やはりそれなりに大変になるので、不動産購入を検討する場合は早め早めの準備が吉でしょう。
