行方不明の共有者がいても大丈夫！改正民法で不動産売却をスムーズに進める方法

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従来の「共有物分割訴訟」と「不在者財産管理人」方式の課題

行方不明の共有者がいる場合、不動産を処分するにあたって従来は以下の２つの方法がありました。

① 共有物分割の訴訟

裁判所に全共有者を当事者として訴えますが、行方不明者の住所・居所不明のため手続きを進めづらく、判決まで膨大な時間と労力を要します。

② 不在者財産管理人の選任

行方不明者に代わって財産を管理する裁判所が不在者財産管理人（通常は弁護士）を選任しますが、選任・報酬の申立て費用が数十万円かかり、売却までの負担が大きいのが現実です。

このように、従来の方法ではコストと時間のハードルが非常に高く、「不動産売りたいのに動けない」という状況に陥りがちでした。

改正民法による新制度—令和5年4月1日施行

令和5年（2023年）4月1日から、行方不明者の共有不動産を処分しやすくする新制度が導入されました。主に以下の2つの制度がポイントです。

①【民法262条の2】所在等不明共有者の持分取得

● 手続きの流れ

1. 行方不明共有者の持分取得を裁判所に請求
2. 裁判所が不動産鑑定の結果を踏まえ持分価格を決定
3. その金額を裁判所に供託（預託）
4. 最終的に請求者が持分を取得し、単独または任意の方法で管理・処分可能

● メリット
– 弁護士（不在者財産管理人）に依頼せず、自分で裁判所手続を進められる
– 売却以外にも、自分の資産として持分を保持可能

②【民法262条の3】所在等不明共有者の持分譲渡

● 手続きの流れ

1. 売却目的で裁判所に持分譲渡の許可を請求
2. 裁判所が行方不明者の持分価格を決定
3. その価格を供託し、全共有者分まとめて売却可能
4. 許可取得後、2ヶ月の期限内に売却手続を実行

● メリット／注意点
– 行方不明者の持分も含めて一括売却できる
– 許可後2ヶ月以内という期限があるため、売却スケジュールの調整が必要

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遺産共有の場合は「10年ルール」に要注意

相続によって共有状態になったケース（いわゆる「遺産共有」）の場合は、相続開始から10年経過しなければ令和5年の新制度は適用できません。行方不明共有者が相続人であれば、相続開始から10年が経過しているか必ず確認しましょう。

まとめ：どちらの制度を選ぶべき？

手段	特徴	使いどき
① 持分取得（262条の2）	行方不明者の持分を取得して単独保有が可能	将来的に持分を売却したい・管理したい
② 持分譲渡（262条の3）	一括でまとめて売却可能（許可後2ヶ月以内）	すぐに現金化したい・まとめて処分したい

まず売却が目的なら②がおすすめ。持分取得後にじっくり検討したいなら①が適しています。

手続きスタートはまず専門家に相談を

民法改正によって手続き自体は効率的になりましたが、裁判所への申し立て、鑑定人の選定、供託手続、期限・要件の確認など、やはり専門家のサポートがあると安心です。司法書士・弁護士へ一度ご相談されることを強くおすすめします。

この記事が、行方不明の共有者がいる不動産の売却を検討中の方のお悩み解消に少しでも役立てば幸いです。ぜひ、詳しいご相談はお気軽にお問い合わせください。