【保存版】離婚後の住宅ローン付き自宅の名義変更方法｜具体的な事例と対処法を解説

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【事例】離婚後、自宅に妻と子どもが住み続けるケース

まずは、よくある具体的な事例からご紹介します。

事例：
夫と妻が離婚。自宅の名義は夫で、住宅ローンも夫名義で残っている。
離婚後は、妻と子どもがその自宅に住み続ける予定で、妻から「名義を私に変更してほしい」と求められている。

このようなケースで問題になるのは、以下の3点です。

1. 現状では妻と子どもに法的な居住権がない
2. 元夫が勝手に売却したり、差し押さえにあうリスクがある
3. 住宅ローンが夫名義のままだと、返済が滞った場合に住めなくなる可能性がある

したがって、安心して住み続けるためには、妻への名義変更とローンの債務者変更が重要です。

方法①：財産分与による名義変更＋債務引受

一番多く使われる方法がこちらです。

▼ポイント

• 離婚時に「財産分与」として自宅の所有権を夫から妻に移す
• 同時に、住宅ローンの債務者も夫から妻に変更する（免責的債務引受）

▼メリット

• 財産分与であれば、贈与税や不動産取得税が課税されない

▼注意点

この手続きには、銀行の承諾が必須です。
多くの場合、ローン契約には「勝手に所有権を移してはいけない」との条項があり、銀行の事前承認が必要です。

さらに、妻が新たに債務者となるためには、銀行による収入や信用情報の審査に通る必要があります。これが通らない場合は、次の方法も検討する必要があります。

方法②：妻が住宅を買い取って新規ローンを組む（売買方式）

こちらは、財産分与ではなく「売買契約」によって名義変更を行う方法です。

▼具体的な流れ

1. 妻が自宅を買い取る形で夫と売買契約を締結
2. 妻が新規の住宅ローンを組んで資金を調達
3. その資金で夫の住宅ローンを完済（抵当権解除）
4. 妻の名義に所有権を移転し、妻名義のローンで返済開始

▼メリット

• 売買なので銀行の承諾は不要
• 財産分与の方法のようなローンの債務者変更が不要

▼デメリット・注意点

• 妻が住宅ローンを新規で組める必要がある（審査必須）

妻に十分な返済能力があり、新しいローンを組めるのであれば、こちらの方法の方が現実的という場合もあります。

方法③：売却して新生活をスタート

もし妻にローンを引き受ける力がない場合や、銀行の承諾が得られない場合には、最終的な選択肢として「自宅の売却」を検討する必要があります。

▼売却の2パターン

• アンダーローンの場合： 売却後にローン完済、手元に資金が残る
• オーバーローンの場合： 売却してもローンが残るため、売却自体が難しくなる

オーバーローン状態であれば、現状維持（夫名義のまま妻が住み続ける）しか選択肢がない場合もありますが、リスクを抱える状態が続くことになります。

その他のケース：ペアローンや共有名義の場合

今回の事例では「夫単独名義」でしたが、実際にはペアローンや夫婦共有名義というケースも少なくありません。

このような場合も基本的な考え方は同じですが、ローン契約が複雑になるため、さらに専門的な調整が必要です。

離婚後の名義変更は専門家への相談を！

今回ご紹介した3つの方法は、あくまで一例です。実際には、

• 住宅ローンの残債務
• 自宅の評価額
• 妻の収入状況
• 銀行の対応方針

などによって、取るべき手続きが大きく異なります。

「離婚後、自宅をどうするか」で悩まれている方は、まずは司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

方法	特徴	メリット	注意点
財産分与＋債務引受	離婚に伴う名義変更	贈与税・不動産取得税が非課税	銀行の承諾が必要
売買＋新規ローン	妻が住宅を買い取る	銀行の承諾が不要	妻のローン審査通過が必須
売却	自宅を売却して精算	資金確保して新生活	ローン残債務に注意