遺産を「平等」に分けたいとき――代償分割と換価分割、どちらを選ぶべきか？（税金の落とし穴も解説）

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事例：遺産は「自宅不動産＋現金1,000万円」

被相続人はお父さんAさん。相続人は長男Bさん、次男Cさんの2人です。
遺産は次のとおり。

• 自宅不動産
• 現金 1,000万円

兄弟の希望は「とにかく平等に2,000万円ずつ取りたい」。
まず、平等に分けるためには不動産の価値を把握する必要があります。相続税評価（路線価など）ではなく、遺産分割の実務では「市場でいくらで売れそうか」という実勢価格（売却想定額）を基準にすることが一般的です。今回は不動産会社に査定してもらい、3,000万円という評価が出ました。

すると遺産総額は、

• 不動産3,000万円＋現金1,000万円＝合計4,000万円

よって、兄弟それぞれの目標は2,000万円ずつとなります。

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方法①：代償分割（不動産を一人が取り、代償金で調整）

代償分割とは、相続人の一人が不動産など分けにくい財産を取得し、代わりに他の相続人へ代償金を支払って調整する方法です。

この事例では、

• Bさんが不動産（3,000万円）を取得
• Cさんが現金1,000万円を取得
• そのままだと差が2,000万円あるので、BさんがCさんへ1,000万円を支払う

これで帳尻上は、

• Bさん：不動産3,000万円－代償金1,000万円＝2,000万円
• Cさん：現金1,000万円＋代償金1,000万円＝2,000万円

となり、見た目は「完全に平等」です。

しかし、ここに落とし穴があります。

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代償分割の落とし穴：売却すると「譲渡所得税」がBさんだけにかかる

Bさんがその後、不動産を3,000万円で売却したとします。
このとき問題になるのが譲渡所得税（不動産を売って利益が出た場合の税金）です。

相続で取得した不動産の「取得費（いくらで買ったか）」は、原則として被相続人（Aさん）が当時購入した価格を引き継ぎます。ところが相続では、昔の売買契約書等が見当たらず、取得費が不明になることが珍しくありません。

取得費が不明な場合、税務上は売却額の5%を取得費とみなす取扱いがあります。
今回、売却額3,000万円だと取得費は

• 3,000万円×5%＝150万円

となり、譲渡益（利益）は

• 3,000万円－150万円＝2,850万円

という大きな金額になってしまいます。

相続で取得した不動産は、被相続人の保有期間を引き継げるため、通常は長期譲渡（概ね約20%）に該当することが多いです。仮に約20%で計算すると、

• 2,850万円×20%＝約570万円

の税負担が発生し得ます（実際は仲介手数料や諸経費、特例控除などで変動します）。

ここが最大のポイントです。
譲渡所得税は、不動産を売却したBさんにだけ課税されるため、手取りがこうなります。

• Bさん：売却代金3,000万円－代償金1,000万円－税金（例：570万円）＝約1,430万円
• Cさん：現金1,000万円＋代償金1,000万円＝2,000万円

「平等にしたつもりなのに、結果として大きな不公平が出る」――代償分割では、このリスクを必ず検討する必要があります。

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方法②：換価分割（売って現金化し、分配する）

換価分割とは、相続人全員で不動産を売却して現金化（換価）し、その売却代金を分ける方法です。

この方法のメリットは明確で、

• 売却代金を分けるので、結果が平等になりやすい
• 譲渡所得税が発生しても、原則として各相続人に按分され、税負担も偏りにくい

「売却する前提で平等に分けたい」という場面では、換価分割が合理的な選択になりやすいのです。

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それぞれのメリット・デメリット整理

代償分割のメリット

• 不動産を売らなくてもよい（住み続けたい、残したい場合に向く）
• 代償金を受け取る側は、売却活動に関与せずに済み手間が少ない

代償分割のデメリット

• 売却すると譲渡所得税の負担が一人に偏ることがある
• 分割時の評価額と、実際の売却額がズレて損得が偏る可能性がある（市況で上下する）

換価分割のメリット

• 売却して分けるため、最終的に平等になりやすい
• 税負担も按分されやすく、不公平が生まれにくい

換価分割のデメリット

• 原則として売却が前提（思い入れのある不動産を残せない）
• 手続の途中で共有状態が生じることがあり、売却が長引くとリスクになる場合がある
  （ただし、遺産分割協議書の設計次第で共有を回避できるケースもあります）

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結論：売却前提なら「換価分割」が基本的に有利

今回のテーマである「遺産を平等に分けるならどちらがよいか？」への結論は、

• 最初から売却するつもりなら、換価分割が適している

という整理になります。
代償分割は非常に使い勝手の良い方法ですが、売却が絡むと税金の偏りが発生しやすいため、「平等」を最優先する場合は、換価分割を軸に検討した方が安全です。

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まとめ：遺産分割は「税金まで含めて」設計する

遺産分割は、協議書の書き方ひとつで結果が大きく変わります。
特に不動産が絡むと、価格の決め方、売却の前提、譲渡所得税、特例の適用可否など、検討すべき論点が増えます。

「兄弟で平等に分けたはずなのに、手取りが全然違う」
このような事態を防ぐためにも、遺産分割は税務面も含めて全体設計することが重要です。

当事務所では、不動産を含む相続について、遺産分割の進め方から協議書作成、登記まで一括でサポートしています。状況に応じて税理士等の専門家とも連携し、最適な分割方法をご提案します。お気軽にご相談ください。