【2026年改正】不動産登記の新ルール2つを完全解説｜所有不動産記録証明制度（2/2開始）と住所・氏名変更登記の義務化（4/1開始）＋スマート変更登記とは

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はじめに：新制度を知らないと「過料」や「相続の手間増」に直結します

2026年（令和8年）から、不動産登記に関して一般の土地・建物所有者にも影響が大きい新ルールが2つ始まります。

• ① 所有不動産記録証明制度（2026年2月2日施行）：ある人が全国に持っている不動産を“まとめて一覧”で把握できる制度
• ② 住所・氏名変更登記の義務化（2026年4月1日施行）：住所や氏名が変わったら原則2年以内に登記が必要。放置で5万円以下の過料の可能性

さらに②には、「スマート変更登記（職権による住所等変更登記）」という“救済策”も用意されています。

この記事では、相続実務や所有者の実務目線で「何が変わるか」「どう備えるべきか」を整理します。

新ルール①：所有不動産記録証明制度（2026年2月2日開始）とは

どんな制度？

「特定の人が所有する不動産を、法務局が検索して一覧化した証明書を交付する」制度です。
施行日は2026年2月2日（令和8年2月2日）となります。

何が嬉しい？

相続の現場では、「亡くなった親がどこに不動産を持っていたか分からない」が頻発します。
従来は、納税通知書・課税明細・登記情報の“手作業探索”に頼るしかなく、遠方・全国に散在していると難易度が跳ね上がりました。

この制度により、相続人等が被相続人名義の不動産の“抜け漏れ”を減らしやすくなるのが大きなメリットです。

誰が請求できる？

「誰でも」ではありません。請求できる範囲は、本人や相続人などに限定されます。

手数料はいくら？

1通あたり1,600円です。
（※請求の“検索条件（氏名・住所など）”の立て方で通数が増える設計になり得るため、住所変更登記未了の物件が多い場合は手数料が増額する可能性があります。）

重要な注意点：「住所・氏名が登記簿とズレていると漏れる可能性」

この制度は“検索”です。
そのため、登記簿に記録されている住所・氏名が現状と不一致だと、検索条件の立て方次第で不動産がリストに乗らない（＝漏れる）リスクが出ます。
ここが次の新ルール②（住所・氏名変更登記義務化）と強くリンクします。

新ルール②：住所・氏名変更登記の義務化（2026年4月1日開始）

何が義務になる？

これまで住所変更（引っ越し）や氏名変更（婚姻・離婚等）の登記は、実務上よく放置されてきました。
しかし2026年4月1日以降は、住所・氏名に変更があった場合、原則として変更の日から2年以内に変更登記を申請する義務が課されます。

期限と過料（ペナルティ）

• 期限：変更から2年以内
• 正当な理由なく義務違反：5万円以下の過料の可能性
• さらに、義務化“前”に変更していたケースも対象にります（施行日基準でカウントされる）。

まずやるべきこと：ご自身の不動産の登記事項証明書（登記簿）を一度取り、住所・氏名が現在と一致しているか確認すること。
（法務局窓口でもオンラインでも取得可能）

「めんどくさい…」への救済：スマート変更登記（職権変更）の仕組み

住所・氏名変更登記の義務化とセットで重要なのが、いわゆるスマート変更登記です。法務省は「スマート変更登記のご利用方法」を案内しています。

ざっくり言うと

事前に「検索用情報（氏名ふりがな・生年月日・メールアドレス等）」を申出しておくと、法務局が住基ネット等で変更を把握し、本人へ確認のうえ職権で登記を変更する運用につなげる、という設計です。

既に不動産を持っている人：どうやって登録する？

• オンライン（いわゆる「かんたん登記申請」等）や書面で、検索用情報の申出（単独申出）を行うルートが案内されています。
• 記載例（PDF）も法務省から提供されています。

これから不動産を取得する人：いつ登録する？

新たに所有者になる場面では、登記申請書に検索用情報を併せて記載して申出をします。

2026年の2制度は「相続」と「所有者不明土地対策」でつながっている

政府広報でも、相続登記の義務化（2024年施行）と一連で、所有者不明土地問題への対応として制度が整備されている趣旨が説明されています。
つまり、

• 相続で「不動産がどこにあるか分からない」を減らす（所有不動産記録証明）
• そもそも登記簿の住所・氏名が古くて追えない問題を減らす（住所・氏名変更登記の義務化＋スマート変更登記）

この2段構えで“探索コスト”を下げる設計です。

実務チェックリスト（一般の所有者・相続人向け）

1）まずは登記簿を確認

• 登記事項証明書で、住所・氏名が現在と一致しているか確認
• 不一致なら、義務化に向けて変更登記やスマート変更登記の準備

2）相続が発生したら「不動産探索」を早めに

• 納税通知・固定資産税の課税明細を確認
• 2026/2/2以降は、要件を満たすなら所有不動産記録証明制度の利用も検討

3）住所・氏名変更を放置しない

• 2026/4/1以降は原則2年以内＋過料リスク
• 「スマート変更登記」登録で将来の負担を軽くする

よくある質問（FAQ）

Q1. 所有不動産記録証明制度はいつから？

A. 2026年2月2日（令和8年2月2日）施行です。

Q2. 住所・氏名変更登記はいつから義務化？罰則は？

A. 2026年4月1日から義務化。変更から2年以内に登記が必要で、正当な理由なく放置すると5万円以下の過料の可能性があります。

Q3. スマート変更登記は何をしておけばいい？

A. 事前に「検索用情報の申出」をしておくのが柱です。法務省が利用方法を案内しています。

当事務所へのご相談

• 「親がどこに不動産を持っていたか分からない」
• 「住所変更を何度もしていて登記が古いか不安」
• 「2026年の義務化に備えて、まとめて整備したい（複数物件）」

このあたりは、放置すると相続登記の漏れ・探索コスト増・将来売却時の手戻りにつながります。
当事務所では、相続登記・住所氏名変更登記・検索用情報申出（スマート変更登記の準備）を含めて、実務ベースで段取りから支援します。お気軽にご相談ください。